A população desconhece a importância dos serviços de registro imobiliário. O Brasil possui um dos sistemas cartoriais mais confiáveis do mundo. Garantem a segurança jurídica dos negócios e evitam litígios. O sistema brasileiro por ser muito mais seguro do que o dos EUA torna impensável aqui o caso da bolha imobiliária ocorrida naquele país. Nos EUA, os registros são simples agências que recolhem as declarações que são preenchidas em formulários na internet e sufragam os dados em seus sistemas, sem que haja uma prévia qualificação do título em seus vários aspectos.

O registro imobiliário brasileiro às vezes é burocrático, mas a demora é decorrente das análises e lançamentos. Passa por vários crivos seletivos o documento a ser registrado: origem, identificação, características e confrontações. Segue os princípios de legalidade, continuidade, prioridade e territorialidade.

A recente lei 13.097/2015, artigo 54, traz melhorias no registro, cria o princípio da concentração. Todos os atos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis terão de ser registrados na matrícula imobiliária do imóvel, para validade. Incluiram-se as citações das ações, as constrições judiciais, restrições administrativas ou convencionais. Concentram-se, assim, no registro imobiliário, todos os atos, que envolvam um imóvel ali matriculado. Desburocratizam-se os processos de compra e financiamentos.

Acaba a quizumba de um imóvel penhorado numa comarca distante e em qualquer grotão sobrepor a uma legítima compra e venda registrada, quando nada constava de ônus no registro imobiliário. Trabalhávamos com conceitos antigos à luz de uma nova realidade e atribuir a responsabilidade da fraude ao comprador do imóvel era criar, para o seu advogado, a necessidade de desenvolver conhecimentos extrassensoriais sobre ações propostas em todo território nacional.

A súmula 375 do STJ já privilegiava o adquirente de boa-fé, exigindo o prévio registro da penhora, para que seja caracterizada a fraude na venda. A lei 13.097 foi além. Estendeu o prévio registro para todos os atos que visem uma possível constrição do imóvel.

Ficaram de fora os atos praticados pelo falido, antes da falência; a inscrição do crédito fiscal, em dívida ativa, por serem leis complementares, diante da lei ordinária.

O registro público é o único mecanismo capaz de outorgar a desburocratização e dar segurança jurídica, devendo ser inscrito no mesmo quaisquer dívidas e ônus imobiliários. O artigo 55 da Lei 13.097 protege os adquirentes de unidades autônomas e lotes, decorrentes de incorporações imobiliárias, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrado.

Não poderão aqueles imóveis ser objeto de evicção ou decretação de ineficácia. Tudo isso tem o objetivo de proteger o adquirente de boa fé. Os credores do alienante ficarão sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário.

‘Por Arthur Rios, advogado e professor na Universidade Federal de Goiás’.

Fonte: Anoreg-SC