A convenção  de um condomínio funciona como uma constituição, um conjunto de leis, normas e regras que regem o funcionamento e a convivência do edifício. Para ser válido, o documento deve ser aprovado em assembleia por dois terços dos condôminos e registrada no cartório de registro de imóveis.

De acordo com a advogada de direito imobiliário e condominial Paula Luz Fré, do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados, a convenção  de condomínio é um documento que deve tratar de alguns temas específicos, entre eles a estruturação do condomínio e a finalidade para a qual se destina.

A advogada esclarece ainda que a convenção  deve estabelecer a quota de contribuição dos condôminos para despesas condominiais, sua forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e quórum de deliberação, assim como as sanções as quais estão sujeitos os moradores.

Na convenção  também está previsto o regimento interno do condomínio, os direitos e deveres e regras para as áreas comuns dos condôminos. “Enquanto a convenção  de condomínio deve estabelecer as regrasgerais do condomínio, o regulamento interno deverá prever as condições mais específicas de convivência dos condôminos dentro do condomínio”, informa Paula.

A especialista ressalta que a convenção  pode ser alterada, desde que as mudanças propostas sejam deliberadas em assembleia especialmente convocada para o assunto. O artigo 1.351 do Código Civil prevê que, em caso de qualquer alteração, assim como na implantação, é preciso de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

“Não há limites legais expressos. No entanto, o texto deve evitar estabelecer condições extremamente restritivas e também não poderá extrapolar as condições legais, e sim almejar a harmonização da convivência”, diz a especialista.

O diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Ornar Anauate, acha importante fazer uma revisão da convenção. “O novo Código Civil já completou dez anos, e muitos itens do documento consideram o documento antigo”.

Anauate destaca a importância de seguir as regras, convocar assembleia e ter quorum – que deve ser de dois terços dos moradores para decidir as inclusões. Segundo ele, tudo vai depender da aprovação final do texto.

De acordo com o diretor da Aabic, para que a alteração seja válida, quem assinou a aprovação do novo item deve ter o registro de propriedade do imóvel no cartório.

“O cartório vai conferir, por exemplo, se o morador do apartamento de número 10 que assinou a alteração é o mesmo que assinou a  convenção  original e, senão for, não validará a alteração pedida”, informa.

Segundo Anauate, esse é um processo complexo, mas necessário em alguns condomínios, que precisam repensar as regras de funcionamento. “E preciso avaliar com a administradora e um escritório de advocacia se necessita ou não”, diz.

Novo uso

O sindico profissional Aldo Busuletti conta que está há dois anos lutando para alterar itens da convenção  de um condomínio na região dos Jardins, na capital paulista. O edifício de 40 unidades era um utilizado como flat e passou a ser usado como residencial.

Busuletti, conta que o processo de convocação e realização da assembleia para discutir e conseguir a aprovação para a mudança de uso (de flat para residencial) foi rápido, a maior dificuldade foi a parte legal de certificar as assinaturas. “Precisei contratar um escritório de advocacia para cuidar dos trâmites e encontrar os proprietários que assinaram a convenção  original” diz o síndico.

Segundo o síndico, quanto maior o empreendimento, maior a dificuldade. “Em um condomínio de 200 unidades, tentaram uma alteração, mas a dificuldade de quorum fez com que os moradores desistissem. No flat, que são apenas 40 unidades, a validade da alteração ainda deve demorar um ano.”

Fonte: O Estado de S. Paulo